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开发商没有商品房预售许可证,合同无效怎么赔?
2021-04-18 33人浏览 0人下载 0.00 元

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案情简介

2013年11月3日,肖某、黄某欲购买基玉置业公司开发的“凤凰水岸公馆”项目的住宅,由肖某与该公司签订《住宅认筹协议书》,并支付5000元认筹诚意金。

2014年1月11日,基玉置业公司与肖某签订《商品房认购协议书》,由肖某、黄某认购该公司开发的“凤凰水岸公馆”项目五号楼××单元××号商品房。

2014年1月21日,基玉置业公司(出卖人)与肖某、黄某(买受人)签订《武汉市商品房买卖(草签)合同》(编号:130490617),合同载明:买受人购买的商品房为预售商品房。该商品房作为预售商品房,已取得核发的《武汉市商品房预售许可证》,编号为[武房开]预售[]号。买受人所购商品房为出卖人投资建设的商品房项目中的第5栋2单元4层01号房,建筑面积120.81平方米,单价4817.74元,总金额582031元。买受人贷款付款,首付比例30%(182031元),贷款比例70%(400000元)。合同中还载明了违约责任、面积确认及面积差异处理、交房期限及条件、供电、给水、燃气、通讯等配套基础设施的交付承诺和有关权益、责任、产权登记、解决争议的方法等内容。当日,肖某、黄某向基玉置业公司支付了购房首付款182031元(含前述认筹诚意金5000元),基玉置业公司亦向肖某出具了相应的收据。

因基玉置业公司未取得案涉的、其投资建设的商品房项目中的第5栋楼的商品房预售许可证明而引发本案讼争。

基玉置业公司向一审法院起诉请求:1、解除双方签订的《住宅协议书》、《商品房认购协议书》、《商品房买卖(草签)合同》;2、判令基玉置业公司返还肖某、黄某购房款182031元,并以此为基数自2013年11月3日起至返还之日止按同期同类贷款利率计算利息;3、判令基玉置业公司承担本案诉讼费用。

肖某、黄某反诉请求,1、驳回基玉置业公司在本诉中的全部诉讼请求;2、确认双方签订的《武汉市商品房买卖(草签)合同》无效;3、判令基玉置业公司返还已付购房款182031元,并从2014年1月21日起按照同期人民银行贷款利率支付至付清之日止的利息;4、判令基玉置业公司支付房价增值部分的损失58万元;5、判令基玉置业公司支付已付购房款一倍的惩罚性赔偿款182031元;6、判令基玉置业公司承担本诉和反诉的全部诉讼费用。

本案在审理过程中,肖某、黄某申请对案涉房屋的价格进行评估,以确定其因《商品房买卖(草签)合同》被确认无效后,其退还房屋遭受的房价增值部分的损失。一审法院依法委托湖北益欣成土地房地产估价经纪有限公司对案涉位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区凤凰水岸公馆第五栋二单元4层01号房市场价值进行评估,其估价结果为单价7889元/m2,总价953100元。基玉置业公司认为此评估价值与实际情况不符。肖某、黄某则对此没有异议。

一审法院认为:基玉置业公司与肖某签订的《住宅认筹协议书》、《商品房认购协议书》、与肖某、黄某签订的《武汉市商品房买卖(草签)合同》,具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人基玉置业公司已经按照约定收受了购房款,应当认定为商品房买卖合同。同时,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定“商品房预售,应当符合下列条件:……(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设”的规定,因基玉置业公司未取得商品房预售许可证明,且在起诉前仍未取得,其与肖某、黄某订立的相关商品房买卖合同无效。

合同无效后,因该合同取得的财产应当予以返还;有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担损失。本案中,基玉置业公司作为开发企业,在未取得《商品房预售许可证》的情况下,与肖某、黄某签订商品房买卖合同,肖某、黄某作为具备完全民事权利能力和民事行为能力的成年人,在与基玉置业公司签订合同时,没有尽到注意责任,双方均有过错,但基玉置业公司作为房地产经营的专业公司,其过错大于肖某、黄某的过错,基玉置业公司除应当退还肖某、黄某已付购房款182031元及其利息外,还应当承担赔偿肖某、黄某因房屋溢价造成的损失。同时,湖北益欣成土地房地产估价经纪有限公司具备从事房地产价格评估资质,其估价程序合法,估价结果可以采信。根据公平原则和诚实信用原则综合衡量,肖某、黄某因房屋溢价的损失为278301.75元[(953100元-582031元)×75%]。

本案应该适用的是合同缔约过错的处理原则,而非合同缔约欺诈的处理原则,故对肖某、黄某要求基玉置业公司支付已付购房款一倍的惩罚性赔偿款182031元的反诉请求不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第三条、第六条、第五十二条第(五)项、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决:一、湖北基玉置业发展有限公司与肖某、黄某签订的《住宅认筹协议书》、《商品房认购协议书》、《武汉市商品房买卖(草签)合同》无效;二、湖北基玉置业发展有限公司于本判决生效后五日内返还肖某、黄某购房款182031元及其利息(以182031元为基数,按中国人民银行同期同类贷款利率自2014年1月21日起算至本判决确定的履行之日止);三、湖北基玉置业发展有限公司于本判决生效后五日内赔偿肖某、黄某损失278301.75元;四、驳回肖某、黄某的其他反诉请求。

基玉置业公司上诉后,二审法院审理认为,基玉置业公司与肖某签订的《住宅认筹协议书》、《商品房认购协议书》、与肖某、黄某签订的《武汉市商品房买卖(草签)合同》,应当认定为商品房买卖合同。因基玉置业公司未取得商品房预售许可证明,且在起诉前仍未取得,其与肖某、黄某订立的相关商品房买卖合同无效。

关于基玉置业公司称一审判决认定房屋溢价损失不当的上诉理由。一审判决委托评估程序合法,基玉置业公司虽认为评估价值与实际情况不符,但并未申请重新鉴定,且评估价格与备案价格也并无显著差异,一审对评估意见予以采信并无不当。另外,虽然肖某、黄某仅支付首付款,但该行为并不存在过错,未能办理贷款也并非肖某、黄某原因所致,且本案中房屋溢价损失因房地产价格上涨,已是肖某、黄某实际发生的损失。综上,对基玉置业公司的相应上诉理由,本院不予支持。

关于基玉置业公司称一审判决认定其过错大于肖某、黄某不当的上诉理由。基玉置业公司作为房地产经营的专业公司,理应了解并遵守房地产管理的相关法律、规章,虽然本案中不能认定基玉置业公司故意隐瞒其没有取得商品房预售许可证的事实,但基玉置业公司未取得预售许可即出售房屋本身即存在较大过错,即便基玉置业公司其后采取了一定的补救措施,也不能以此否定其缔约时的过错。综上,一审判决对过错责任的认定及分担,是正确的。

综上所述,基玉置业公司的上诉请求不能成立,应予驳回。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。驳回上诉,维持原判。

法律解析

1、已经签订的《认购协议》等文件具备商品房买卖合同主要内容的,可以认定为已经签订商品房买卖合同。

2、开发商销售的房地产项目没有取得《商品房预售许可证》而进行预售的,起诉前仍然没有取得的,应认定签订的《商品房买卖合同》无效。

3、《商品房买卖合同》合同无效后,责任方应当赔偿相应的损失。

4、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明而进行预收的,可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任,但要承担举证责任。

法律指引

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。

第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。

第九条 出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。



END

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