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房子没买成倒赔500万,大额不动产交易风险惊人
2022-01-23 197人浏览 0人下载 0.00 元

房贷延迟2个月,结果赔了490万元?!中国裁判文书网日前公布了一则案例,因为银行房贷延迟了2个月,上海一买房人合同违约被卖家起诉,要求解除合同并赔偿490万元,卖家胜诉。这意味着,上海这位买房人支付的745万元定金有一大半打了水漂,490万元赔偿金几乎等同于一套普通住房的价值。

上海中原地产市场分析师卢文曦向《每日经济新闻》记者表示,既然法院判决赔偿490万元,说明符合双方在合同中的约定内容。违约除了要违约金之外,如果给对方造成了实际损失,对方有权要求违约金以外的赔偿。

490万赔偿?支持!

经上海市黄浦区人民法院一审查明,2020年5月27日,出售方范俊、应爱萍与买受方伍亭颖签订房地产买卖居间协议,转让价格共计1550万元。按照约定,伍亭颖在签订买卖合同当日支付首期房价款775万元,第二期房价款775万元。

至此,买卖双方一切都相当顺畅,原告也在2020年6月左右将房屋交付给了伍亭颖使用。只等银行放款,双方办理过户,交易便告正式完成。

但银行放款偏偏迟到了2个月。

范俊、应爱萍期间多次与伍亭颖签订补充协议,也通过律师函告知和催讨,但银行房贷迟迟不来。最终,由于和被告多次协商未成,范俊只能诉至法院,要求违约金310万元、房屋整修费损失180万元,合计490万元。

由此,伍亭颖申请办理的745万元贷款发生延期,直接影响到合同约定的过户时间2020年8月30日,范俊、应爱萍在2020年9月15日发出律师函,告知被告应于过户前付清全款,希望其在收函之日起3日内将钱付清,如仍然不付,原告有权解除合同,并要求被告赔偿违约金及装修损失等。

一审黄浦区人民法院认为,作为适格的民商事主体,对于在交易中可能产生的风险,应已明知,尤其在合同已明确约定(且本案涉案交易经双方多次以补充条款,协议书明确约定)的情况下,伍亭颖却未及时履行其付款义务(尤指第二期的房价付款义务,其首付房价款部分伍亭颖同样有逾期支付情况,且为此还偿付了利息),在最终并未能取得本案范俊、应爱萍谅解和许可的前提下,相应的违约责任伍亭颖是无法免除的。

由于伍亭颖违约,就范俊、应爱萍的解约行为而言,依据合同法相关规定,当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的,当事人可以解除合同。另依据本案涉案合同的约定,伍亭颖逾期履行债务超过10日,范俊、应爱萍即享有单方解除权的条件也早已成就。

而因房屋买卖合同本身具有其自身的特殊性,因其交易标的涉及金额一般较大(且本案涉案买卖标的系办公楼,而非一般居住用房),则会因一方违约引致相对方所承受的经济损失亦相应较大。结合本案相关已查明事实表明,本案原告由于被告的违约,可能产生其须对案外人(案外房屋的出售人)承担相应的违约责任。

最终,法院判决:确认原告范俊、应爱萍与被告伍亭颖就签订的《上海市房地产买卖合同》(含补充条款、附件)、协议书均于2020年10月7日解除;被告伍亭颖应于判决生效之日起10日内搬离并归还原告房屋,如逾期,则应追加支付房屋占有使用费,按照1,000元/天的标准计算,计算至实际归还之日止;伍亭颖应于本判决生效之日起10日内一次性偿付原告范俊、应爱萍违约金310万元、房屋整修费损失180万元。

(每日经济新闻 记者:包晶晶

律师提醒:房产买卖对普通家庭来说是大事,一生可能就一两次,要花掉家庭半辈子的积蓄,要特别注意交易风险。房产买卖交易流程比较长,风险点多,卖方和买方都要通过合同和实际行为控制好整个交易流程中各节点的风险,从顺利和不顺两个角度设置应对条款,控制双方的交易风险。盲目自信或信任,都可能使得交易失败,让自己陷于极大被动。



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